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承租方无权以受疫情影响为由单方解除租赁合同

南京律师分析案情

　　基本案情

　　原告王某与被告青岛某公司签订了房屋租赁合同，约定原告将房屋出租给被告使用，租赁期间为2017年10月28日至2027年10月27日。合同约定，双方经协商一致或合同到期，可以解除合同。任何一方不得以任何理由终止合同，否则应承担违约责任。2020年6月10日，被告向原告邮寄了《解除租赁合同通知》，认为疫情爆发后租赁场地一直停滞经营，其承担不起高额租金，符合“情势变更”的法定解除合同事由，通知解除双方的租赁合同。同时其已在2020年5月1日之前将房屋腾出，要求原告安排人员接收房屋。原告不同意与被告解除合同，而被告之后未向原告支付租金，未向原告移交房屋，也未向法院或者仲裁机构主张解除双方的租赁合同。原告收到被告《解除租赁合同通知》后，未起诉或仲裁要求被告继续履行合同。后原告以被告拖欠房屋租金为由提起诉讼，主张：1、被告支付房屋租金；2、解除双方签订的《房屋租赁合同》；3、被告腾让房屋；4、被告向原告支付违约金。被告提起反诉，主张：1、确认双方《房屋租赁合同》于2020年6月11日解除；2、反诉被告返还反诉原告多交的租金及保证金。

　　裁判结果

　　1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；

　　2、被告向原告腾让房屋；

　　3、被告支付原告房屋租金及占用费；

　　4、驳回原告其他诉讼请求；

　　5、驳回反诉原告的其他诉讼请求。

　　案件说理

　　双方签订的租赁合同约定，经协商一致或合同到期，可以解除合同，任何一方不得以任何理由终止合同，否则应承担违约责任。可见，合同中并未约定被告有单方合同解除权。根据《解除租赁合同通知》的内容可以看出，被告受疫情影响，依据“情势变更”原则解除房屋租赁合同。根据法律规定，合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。即使符合“情势变更”原则，被告也应当首先与对方当事人进行协商，只有在协商不成的情况下，才可以向法院或者仲裁机构主张变更或者解除合同。因此，被告对房屋租赁合同不享有单方合同解除权，即使原告收到被告所发出的《解除租赁合同通知》，也不产生解除双方租赁合同的法律效力。

　　法官点评

　　一、单方解除合同需要符合法定或约定的条件

　　《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定：合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。

　　《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

　　《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。”

　　合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，也应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，不予支持；反之，则依法应当予以支持。

　　二、不享有解除权的一方单方通知解约无效

　　《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款规定: 当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除;通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除,债务人在该期限内未履行债务的,合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的,任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。该条规定的是享有解除权的一方通知解除合同，合同自通知到达对方时解除，对方对解除合同有异议，双方均可起诉或仲裁，但不享有解除权的一方单方通知解约是无效的。

　　《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十六条规定：审判实践中，部分人民法院对合同法司法解释（二）第24条的理解存在偏差，认为不论发出解除通知的一方有无解除权，只要另一方未在异议期限内以起诉方式提出异议，就判令解除合同，这不符合合同法关于合同解除权行使的有关规定。对该条的准确理解是，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。

　　三、违约方单方主张解除合同的限制及例外

　　违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，应予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

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